„Nu a mai atins o minge de baschet de când...” Colegul meu, un tată, a tresărit ușor, iar eu am completat propoziția pentru el. „De anul trecut.” A ridicat din umeri. „Înțeleg”, am admis. „Este un jucător de sezon.” Fiul prietenului meu are un corp construit pentru baschet. Înalt. Brațe lungi. E atletic, de asemenea. Există un singur lucru care îl reține: Nu-i pasă de fapt de baschet. Știu asta pentru că l-am antrenat (să-l numim "Sezonier") de când avea șapte ani. În fiecare noiembrie, Sezonierul apare cu prietenii săi. Depune un efort undeva între minim și rezonabil la antrenamente. În meciuri se distrează mai mult și lucrează mai mult. Părinții lui se implică pe măsură ce el progresează odată cu echipa și începe să arate ca un jucător la sfârșitul sezonului. Apoi, până la sfârșitul lunii februarie? S-a terminat. Și sezonul următor, începe din nou cu băiatul nostru Sezonier. Are materia primă, statura și abilitatea naturală de a juca oricând dorește. Întrebarea pe care părinții mei și eu ne-o punem este ce tip de efort vom vedea. Matrița este acolo; este o chestiune de voință.
O lecție pe care, nu veți crede, investitorii în REIT-uri (trusturi de investiții imobiliare) o învață uneori pe calea grea! Aici urmărim randamentul, nu coșurile. Trebuie să analizăm nu unul, ci două aspecte ale unei plăți: Poate o companie să-și plătească dividendul? (Adică, generează suficient flux de numerar pentru a-l finanța?) Va continua compania să-și plătească dividendul? (Separat de capacitate - aceasta este voința Consiliului de Administrație de a menține plata!) Prima întrebare este cea ușoară. Acoperirea dividendelor arată dacă plata este câștigată din venituri. Dar nu ne spune dacă Consiliul de Administrație valorizează plățile viitoare de dividende mai presus de alte obiective, cum ar fi ținte mai mici ale raportului de plată, achiziții viitoare, reduceri de datorii sau alte visuri de management.
iată un exemplu cu o întrebare deschisă. Innovative Industrial Properties (IIPR) este un proprietar pentru cultivatorii de canabis despre care discutăm din când în când, făcând mereu o glumă despre cât de mare randament are acțiunea. Pe 15 septembrie, consiliul său a declarat încă un dividend trimestrial de 1,90 USD pe acțiune, care se anualizează la un randament amețitor (scuzați, nu m-am putut abține) de 14%. Problema este că proprietarul a generat doar 1,83 USD pe acțiune în AFFO (fonduri ajustate din operațiuni, versiunea REIT a fluxului de numerar) în al doilea trimestru! Conform propriului supliment, plata sa a depășit 100% din AFFO timp de cinci trimestre consecutive. Este posibil pe termen scurt să suplimentezi un dividend cu numerar economisit, dar este riscant pe termen lung.
Va menține managementul plata la nivelul actual? (O reamintire pentru REIT-uri: ne uităm la fondurile din operațiuni (FFO) sau la fondurile ajustate din operațiuni (AFFO) pentru a măsura fluxurile de numerar. REIT-urile trebuie să plătească cel puțin 90% din venitul lor impozabil pentru a-și păstra statutul de REIT. Dar limita legală nu spune nimic despre dacă un anumit dividend este sigur!)
Unii REIT-uri decid că o reducere a dividendelor este prudentă chiar și atunci când nu plătesc 100% sau mai mult din AFFO. Community Healthcare Trust (CHCT), un mic proprietar din domeniul sănătății, a redus recent dividendul pentru și mai puțin! De la IPO-ul său din 2015, CHCT a crescut dividendul în fiecare trimestru, de la 0,375 USD la 0,48 USD pe acțiune. Ce cursă! Și plata era acoperită la 86% din AFFO. Consiliul de Administrație nu a fost de acord, însă. Pe 4 august, a decis că 86% era mai mult decât dorea să plătească și a redus dividendul cu 31%. Noul raport țintă era „aproximativ 60%”.
AFFO-ul era acolo! Dar Consiliul de Administrație a vrut să păstreze mai mult din el pentru afacere. Ar fi putut plăti, dar a ales să nu o facă. Am văzut același lucru la Crown Castle (CCI) anul trecut. În 2024, REIT-ul pentru turnurile de telefonie mobilă a generat 6,98 USD pe acțiune în AFFO, față de 6,26 USD în plăți de dividende. Plata sa a consumat aproximativ 90% din AFFO, deci a fost acoperită de AFFO-ul din acel an. Dar în martie 2025, Consiliul de Administrație a redus-o cu un procent uluitor de 32%, de la 1,565 USD la 1,0625 USD pe acțiune trimestrial – de la un dividend piperat de 6,26 USD la un profit mai mic de 4,25 USD pe an – și, alături de vânzarea afacerii sale de fibră optică, a stabilit o nouă politică de a plăti 75% până la 80% din AFFO. Da, dividendul era acoperit. Consiliul de Administrație pur și simplu a decis că 90% era mai mult decât dorea să plătească.
Revenind la IIPR. „Decalajul de acoperire” de 0,07 USD pe acțiune între AFFO câștigat și dividendele plătite costă compania 2 milioane USD pe trimestru din economii. Dar câștigurile tocmai au suferit o lovitură vara aceasta, când un chiriaș important și-a închis operațiunile la două proprietăți din Florida, punând în pericol 5,2% din veniturile anuale din chirii și împrumuturi ale IIPR. Între timp, managementul scrie alte cecuri! Săptămâna trecută, compania a angajat încă 245 de milioane USD pentru împrumutul său acordat dezvoltatorului de științe ale vieții IQHQ, ridicând angajamentul total la 400 de milioane USD. Își permite IIPR să-și îngrașe împrumutul IQHQ și dividendul? Tehnic, da – compania avea 204,7 milioane USD în numerar pe 30 iunie și datorii nete de doar 14% din activele brute. Dar managementul va continua să folosească bilanțul său ca un credit punte? În ultima conferință de câștiguri, managementul nu a menționat dividendul, a cărui următoare declarare este prevăzută pentru mijlocul lunii decembrie. Ar putea funcționa și dividendul ar putea fi în regulă. Dar este ca Sezonierul, jucătorul meu care nu a atins o minge de când a fost februarie. Poate intră în sală și marchează primele cinci șuturi. Dar dacă voința nu este acolo, este greu să te bazezi pe rezultate.
Dacă achiziționați acțiuni cu randament ridicat fără a cerceta dacă managementul are capacitatea și voința de a-și finanța următoarea plată, jucați cu fondurile de pensii! Din fericire, am o soluție rapidă pentru dumneavoastră. Lăsați-mă să fac cercetarea. Verific fiecare plătitor din portofoliul meu Contrarian Income Report și public periodic rapoartele de plată și motivațiile managementului. Și calculele mele mă duc la acest plătitor de 12% care schimbă viața!